リースバックとは？住宅ローンが残る家に住み続ける仕組み・家賃・注意点

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住宅ローンの返済が苦しくなっても、「子どもの転校を避けたい」「仕事や介護の都合で今の家を離れにくい」という事情から、できれば住み続けたい方は少なくありません。そこで選択肢として検討されるのがリースバックです。

リースバックは、自宅を不動産会社などへ売却して売却代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。ただし、住宅ローンが残っている家では、売却代金などでローンを完済して抵当権を抹消できるかが大きな分かれ目になります。

「売れば返済が楽になる」とだけ考えるのは危険です。売却価格、毎月の家賃、契約期間、更新、将来の買戻し条件まで確認しないと、売った後に家賃を払えなくなったり、希望する期間住み続けられなかったりする可能性があります。この記事では、住宅ローンが残る家でリースバックを検討するときの仕組み、任意売却との違い、判断前に確認すべき数字を解説します。

リースバックとは？売却後も同じ家に住む仕組み

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」では、住宅を売却して現金を得た後、毎月賃料を支払うことで、売却した住宅に引き続き住むサービスとして説明されています。

一般的な流れは次のとおりです。

1. リースバック事業者などが住宅を査定する
2. 所有者と事業者が売買契約を結ぶ
3. 売却代金から住宅ローンを返済し、抵当権を抹消する
4. 同時に賃貸借契約を結ぶ
5. 売却後は所有者ではなく賃借人として家賃を支払い、住み続ける

住む場所を変えずにまとまった資金を確保できる点はメリットです。一方、家の所有権は買主へ移ります。固定資産税の負担や大規模修繕の扱いが変わる場合はありますが、代わりに毎月の家賃が発生します。「住宅ローンの支払いが家賃に変わる」ため、売却後の家計が本当に改善するかを数字で判断しなければなりません。

住宅ローンが残っていてもリースバックできる？

住宅ローンが残っているだけで、直ちにリースバックができないわけではありません。重要なのは、売却時にローンを完済して抵当権を抹消できるかです。

売却代金で完済できる場合

リースバックの売却代金と用意できる自己資金で、住宅ローン残高と売却に必要な費用をまかなえるなら、一般的な売却と同じく完済・抵当権抹消を前提に進められる可能性があります。ただし、査定額と最終的な手取り額は同じではありません。契約費用、登記費用、税金の有無なども確認してください。

売却代金で完済できない場合

売却代金などを充てても住宅ローンが残る「オーバーローン」の状態では、抵当権者である金融機関などの同意なく抵当権を外すことはできません。金融機関等の同意を得て売却する方法が任意売却です。

リースバックは売却後の住み方を含む取引の形であり、任意売却はローンを完済できない家を債権者の同意を得て売るための手続きです。言葉の意味は異なります。オーバーローンの家をリースバック方式で売りたい場合でも、債権者が売却価格や残債務の返済方法、取引条件に同意しなければ実行できません。

任意売却の手続きや残債務については「任意売却とは？競売との違い・手続き・売却後の残債」で詳しく解説しています。

リースバックと任意売却・通常売却の違い

※取引条件は事業者、借入先、物件、滞納状況によって異なります。

判断前に必ず確認したい6つのポイント

1．売却価格は周辺相場と比べて妥当か

リースバックでは、買主が将来受け取る家賃、修繕、空室や再販売のリスクなどを考慮して価格を提示します。通常売却の査定額と同じになるとは限りません。少なくとも、通常売却の査定、住宅ローン残高、リースバックの提示額を並べて比較しましょう。

高い査定額だけを見て決めるのではなく、最終的な売買価格、差し引かれる費用、手元に残る金額を書面で確認することが重要です。

2．家賃を何年間払えるか

売却によって住宅ローンを完済できても、毎月の家賃が家計に合わなければ住み続けられません。現在の返済額と家賃を比較するだけでなく、管理費に相当する負担、更新料、保証料、保険料なども含めて確認します。

例えば、家賃が月12万円なら、5年間の家賃だけで720万円です。将来の年金額や収入減も踏まえ、「何年住む予定か」「その期間の総住居費はいくらか」を計算してください。

3．普通借家か定期借家か

賃貸借契約には、更新を前提とする普通借家契約と、契約期間の満了により終了する定期借家契約があります。定期借家契約では、期間満了後も当然に住み続けられるわけではなく、再契約できるかは契約内容や貸主の判断によります。

契約書では、契約期間、更新または再契約の可否、家賃改定、退去条件、禁止事項、修繕負担を確認しましょう。「ずっと住める」という口頭説明だけで判断せず、契約書の文言を読むことが大切です。

4．買戻し条件は具体的に決まっているか

将来、家を買い戻せる契約が付く場合もありますが、すべてのリースバックで買戻しが保証されるわけではありません。買戻し価格、権利を行使できる期間、必要な手続き、家賃滞納時の扱いなどを書面で確認します。

一般に、買戻し価格には買主側の取得費用や保有リスクなどが反映されるため、売った価格と同額とは限りません。「数年後に収入が回復すれば買い戻せる」と期待する場合は、その時点で資金調達できる見込みまで慎重に検討してください。

5．修繕と費用負担は誰が行うか

売却後は所有者ではなく賃借人になります。建物本体や設備が故障したとき、貸主が負担する範囲と借主が負担する範囲を確認しましょう。戸建てかマンションかによっても管理の考え方は異なります。

契約前に建物の現状を記録し、エアコン、給湯器、雨漏り、設備交換などの扱いを契約書で確認しておくと、入居後のトラブルを減らせます。

6．途中解約・相続・事業者変更時の扱い

転居したくなったときの解約予告期間、違約金、契約者が亡くなった場合の同居家族の扱いも確認が必要です。また、買主が物件を第三者へ売却する可能性や、その場合に賃貸借契約がどう扱われるかも契約書で確かめましょう。

リースバックが向いている可能性がある人

• 売却後も一定期間、同じ家に住み続ける必要がある
• 売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがある
• 売却後の家賃を継続して支払える
• 所有権を手放すことと契約期間の制約を理解している
• 通常売却や住み替えとも比較したうえで選びたい

反対に、売却代金でローンを完済できず金融機関の同意が見込めない、将来の家賃負担が重い、長期間確実に住み続けたいのに定期借家しか提示されない、といった場合は慎重な検討が必要です。

返済が苦しいときの相談順序

リースバックだけに絞る前に、次の順序で選択肢を整理すると判断しやすくなります。

1. 借入先へ返済相談：返済条件の変更や利用できる制度がないか確認する
2. ローン残高と家計を確認：今後の収入、生活費、他の借入れを整理する
3. 通常売却の査定を取る：相場と売却後の手取り見込みを確認する
4. リースバック条件を比較：価格だけでなく家賃と契約条件を見る
5. 完済できない場合は債権者調整を相談：任意売却の可能性と残債務を確認する

まだ滞納していない場合は「住宅ローンが払えないとき、滞納前に行う5つの対策」を先に確認してください。すでに督促や一括請求が届いている場合は、通知を放置せず「滞納から督促・一括請求・競売までの流れ」に沿って早めに対応しましょう。

契約前のチェックリスト

• 住宅ローン残高と抵当権者を確認した
• 通常売却の査定額とリースバック価格を比較した
• 売却後の手取り額を書面で確認した
• 家賃・保証料・更新料などの総額を計算した
• 普通借家か定期借家か確認した
• 更新・再契約・家賃改定の条件を確認した
• 買戻しの価格・期間・条件を書面で確認した
• 修繕、退去、相続時の扱いを確認した
• その場で契約せず、家族や第三者にも契約書を見てもらった

国民生活センターは、強引に勧められる住宅のリースバック契約について注意喚起しています。不安や不明点が残る場合は、その場で署名や押印をせず、消費生活センター等への相談も検討してください。

よくある質問

リースバックを使えば住宅ローンは必ず完済できますか？

必ず完済できるとは限りません。リースバックの売却価格が住宅ローン残高や必要費用を下回る場合は、不足額を自己資金で補うか、金融機関などと任意売却の協議が必要です。金融機関等の同意が得られなければ売却できない場合があります。

売却後は一生住み続けられますか？

契約によります。特に定期借家契約では契約期間の満了で終了し、再契約できる保証はありません。契約期間、更新または再契約、貸主からの通知、退去条件を確認してください。

家賃が払えなくなったらどうなりますか？

賃貸借契約に基づく督促や契約解除の対象になり得ます。住宅ローンをなくすために売却しても、家賃が家計に対して高すぎれば生活再建につながりません。売却代金を毎月の赤字補填に使う前提ではなく、継続可能な収支を作る必要があります。

まとめ：売却代金より「住み続けられる条件」を見る

リースバックは、自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。転居を避けながら資金を確保できる一方、所有権を手放し、毎月の家賃と契約期間の制約を負います。

住宅ローンが残る場合は、まず売却代金などで完済できるかを確認してください。完済できないなら、金融機関等の同意を得るための調整が必要です。通常売却、リースバック、任意売却の違いを理解し、売却価格、手取り額、家賃総額、契約期間、買戻し条件を同じ表に並べて比較しましょう。