住宅ローン返済中の家を賃貸に出せる？返済が苦しいときの確認と売却比較

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住宅ローンの返済が苦しくなり、「今の家を貸して、その家賃で返済できないか」と考えることがあります。検討するときは、借入先が認める利用方法かどうかと、転居後も家計が続くかどうかを別々に確認しましょう。入居者が決まることと、住宅ローンの契約上、賃貸に出せることは同じではありません。

先に募集や賃貸借契約を進めると、借入先への説明と入居者への約束が食い違うおそれがあります。この記事では、返済中の家を貸す前の相談事項、家賃から差し引く支出、住み続ける方法や売却との比べ方を整理します。

住宅ローン返済中の家は、自由に貸せるとは限らない

住宅ローンは、自分や家族が住む住宅を対象とする商品があります。自宅として借りたローンのまま第三者に貸す場合に、どのような扱いになるかは、借入先・商品・契約内容によって確認が必要です。「ほかの人が貸しているから」「返済を続ければ問題ないから」と自己判断せず、現在の借入先へ事情を伝えてください。

確認する順番は、契約書や商品説明書で居住条件を調べ、窓口で具体的な予定を説明し、求められた手続きを確認する、という流れです。口頭の回答だけで不明点が残る場合は、どの書類や条件に基づく説明か、今後どこへ連絡するかまで聞いておきます。回答日と窓口、必要書類をメモすると、家族や管理会社との情報共有にも役立ちます。

住宅金融支援機構の案内も、融資の種類を分けて読む

住宅金融支援機構のQ&A「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか」では、財形住宅融資以外について、転勤などで一時的に住めず、戻ることを前提とする場合の賃貸と、窓口での住所変更手続きを案内しています。一方、投資用物件の取得などの目的外利用では、一括返済を求められる場合があるとしています。

同じQ&Aでも、財形住宅融資は、戻ることを前提とした留守管理申請と機構の審査を経て、その期間内に賃貸できるという説明です。財形住宅融資の留守管理の案内には、一定の事情による家計の急変等も条件付きで示されています。ただし、これは財形住宅融資の制度です。返済が苦しいという理由だけで、すべての銀行の商品に同じ扱いが認められるわけではありません。

この違いからも、まず自分の融資の種類を特定することが大切です。家に戻る予定がない、転居が長期に及ぶなど、公式案内の前提と異なる場合は、その事情を省略せずに相談してください。

借入先への相談前に、予定を1枚にまとめる

相談では「家を貸せますか」という質問だけで終えず、次の内容をまとめます。まだ決まっていない項目には「未定」と書き、何を先に決めるべきかを聞きましょう。無理に戻る予定を作ったり、募集開始済みの事実を伏せたりしないことも大切です。

• ローンの商品名、現在の残高、毎月とボーナス月の返済額。
• 収入や家計が変わった理由と、直近の返済状況。
• 誰がいつ転居し、家に戻る予定があるか。
• 想定家賃、貸し出す期間、募集や契約を始めているか。
• 転居先の家賃、引越し費用、用意できる手元資金。

聞きたいことは、賃貸の可否、条件、届出・審査の有無、回答までの期間、今の返済条件を続けられるかです。条件変更が必要な場合は、費用と毎月の支払額も確認します。相談資料のそろえ方は、住宅ローンの返済相談で用意する書類も参考になります。

家賃収入から、返済以外の支出も差し引く

募集広告で見た家賃は、そのまま返済に回せる金額ではありません。管理を依頼する費用、所有者が負担する税金や管理費、修繕への備えなどを見積もります。毎月払わない支出も、年額を12で割るなどして月々の収支に入れると比較しやすくなります。

費用の名称だけでなく、誰が負担するか、いつ払うか、毎月か一時的かを管理会社の見積もりで確認します。実際の税額や申告の扱いは個別の条件によるため、家計表上の仮置きと税務上の計算は分けて整理してください。

家賃10万円でも、転居後の負担が残る計算例

次は収支の見方を説明するための仮定です。家賃10万円、管理などの費用1万円、税金の月割り1万円、修繕への備え1万円、住宅ローン返済8万円とすると、貸した家の収支は10万円−1万円−1万円−1万円−8万円＝月1万円の持ち出しです。さらに転居先の家賃が6万円なら、2つの住まいに関する家計の負担は合計月7万円になります。

この例は所得にかかる税金、募集・契約の初期費用、大きな修繕などを含めていません。税金や修繕の数字も実額ではなく仮定です。「返済8万円より家賃10万円のほうが多い」という比較だけでは、必要な現金を小さく見積もってしまいます。

もう1枚、家賃が入らない月の家計表を作りましょう。その月もローンや新居の家賃などの支払いは続きます。手元資金で何か月支えられるか、修繕が重なったらどうするかまで確認します。募集時の査定家賃と、実際に契約できる家賃・入居時期は分けて考えてください。

貸し出す期間と、戻るときの予定を合わせる

将来戻るつもりでも、自分が戻りたい日と、賃貸借契約に基づいて家を使える日が一致するとは限りません。借入先に説明する留守期間と、入居者との契約期間・終了の扱いをすり合わせる必要があります。契約形式や終了手続きは、不動産会社などへ具体的な日程を示して確認しましょう。

また、修繕の連絡を誰が受けるか、遠方から対応できるか、共有人や連帯債務者との意思確認ができているかも整理します。貸せるという回答を得ても、その後の管理や費用負担を続けられなければ家計の改善につながりません。

住み続ける方法・賃貸・売却を、同じ家計表で比べる

借入先への相談では、賃貸に出す案だけでなく、住み続けた場合に返済条件を見直せるかも聞いてみましょう。毎月の返済が変わる場合は、その後の総支払額や返済期間まで確認します。賃貸へ転居する案では、新居の初期費用と毎月の負担を加えて比べます。

売却を検討する場合は、想定価格だけで判断せず、売却費用を引いた手取りとローン残高を並べます。不足が出るときは、自己資金で補えるか、債権者とどのような調整が必要かを確認します。住宅金融支援機構の返済継続が難しい場合の任意売却の案内も、債権者等と調整して進める方法として説明しています。

任意売却でも売却後の残債が自動的になくなるわけではありません。手続きの全体は任意売却の基本と進め方、その後の負担は任意売却後に残る住宅ローンの確認で整理しています。返済が迫っている場合は、賃貸の検討結果を待つだけにせず、現在の借入先へ早めに連絡してください。

募集を始める前の最終チェック

• 自分のローンについて、賃貸の可否と必要手続きを確認した。
• 家賃の見込みと費用を、見積書や条件書で確認した。
• 空室時と転居後の家計、初期費用の支払原資を用意した。
• 家に戻る予定と賃貸借契約の扱いを確認した。
• 住み続ける案や売却する案とも、手元資金と毎月の負担を比較した。

家を残すことを急いで決める前に、借入先の条件と家計の数字をそろえましょう。確認できない項目があれば、募集や契約の前に、担当窓口へ具体的に相談することが次の一歩です。

一次情報確認日：2026年11月2日。制度・取扱条件は変更される場合があります。各リンク先と、ご自身の契約を取り扱う金融機関で最新の条件をご確認ください。