住宅ローン借り換えの登記費用はいくら？抵当権抹消・設定と必要書類を確認

住宅ローン借り換えの見積もりに「登記費用」が入っていて、何にいくらかかるのか分かりにくく感じていませんか。借り換えでは、旧ローンの抵当権を抹消する登記と、新ローンの抵当権を設定する登記を区別します。費用も、国へ納める登録免許税と、司法書士報酬・実費を分けると確認しやすくなります。

この記事は、返済を継続しながら借り換え条件を比較している方に向けた費用・準備の整理です。銀行手数料や保証料を含む借り換え全体の中で登記費用を点検し、必要書類や完済日の調整まで確認していきます。

借り換えでは、なぜ二つの登記が必要？

他行への借り換えは、新しい金融機関から借りた資金で現在のローンを完済する方法です。三井住友トラスト不動産の司法書士によるQ&Aは、この資金移動に伴い、旧ローンの抵当権抹消と、新ローンの抵当権設定を同時に申請する流れを説明しています。

借入先の名前を書き換えるだけの手続きとは考えず、現在の担保を外すための書類と、新たに担保を設定するための書類をそれぞれ確認しましょう。参照：住宅ローン借り換えの登記Q&A。金利タイプ変更など、同じ銀行の既存契約を変更する手続きとは区別します。

確認の軸は「旧ローン」「新ローン」「不動産」の三つです。旧ローンの銀行へ完済と抹消書類、新ローンの銀行へ実行条件、登記担当者へ対象不動産と必要書類を確認します。連絡先を一覧にしておくと、誰の回答を待っているかが分かります。

登記費用は、税金・報酬・実費に分ける

登録免許税は国へ納める税金で、司法書士が自由に決める報酬とは性質が異なります。「登記費用が高い」と感じた場合も、どの項目の差かを見ないと比較できません。見積総額だけでなく、対象となる手続きと内訳をそろえましょう。

銀行の融資事務手数料や、旧ローンの期限前完済手数料は、登記費用とは別にかかる場合があります。銀行の費用一覧と司法書士の見積書を合わせ、同じ費用を二重に足したり、どちらにも入っていない費用を見落としたりしないようにします。

設定の登録免許税は、物件価格ではなく債権額を確認

通常の借り換えで新たに抵当権を設定する場合、税額を確認する基礎は債権額です。ドコモSMTBネット銀行の公式FAQは、借り換えの設定登記について借入額の0.4％、軽減税率の適用なしと案内しています。住宅取得時の軽減と、既存ローンの借り換えを混同しないでください。

国税庁の税額表にある住宅取得資金の抵当権設定の軽減措置は、新築・取得のための資金などの要件を設けています。「自宅のローンだから」という理由だけで、借り換えにも同じ軽減率を入れないことが大切です。個別の登記内容に対する税額は、担当司法書士へ確認します。

参照：ドコモSMTBネット銀行：登記費用のFAQ、国税庁：登録免許税の税額表。現在の借入残高と、新たに借りる額が違う場合には、見積書がどちらを前提にしているかも確認します。

仮の例：2,000万円を借り換えると税金はいくら？

ここでは新たな抵当権の債権額を2,000万円、設定の税率を0.4％とし、旧ローンの抵当権1件を土地1筆・建物1棟から抹消するケースを仮定します。追加登記なしとした説明用の計算で、個別の最終見積もりではありません。

この82,000円は登記費用全体ではありません。司法書士報酬や実費が別に加わります。仮にそれらの税込見積額を合計77,000円と置くなら、登記費用は159,000円です。77,000円は当サイトの仮定で、相場や特定の事務所の料金を示すものではありません。

抹消の登録免許税について、楽天銀行は土地・建物それぞれ1不動産につき1,000円と案内しています。参照：楽天銀行：抵当権抹消費用と必要書類。対象不動産や登記の件数が違えば計算も変わるため、戸建ては必ず2,000円と決めつけないようにしましょう。

私道持分・複数の土地・ペアローンは、対象と件数を確認

敷地が複数の土地に分かれていたり、道路の共有持分にも担保が付いていたりすると、住所が一つでも確認する不動産は複数あります。購入時の物件資料や登記事項証明書を使い、どの土地・建物・持分を対象にするかを担当者と照合します。

また、ペアローンや複数の借入れでは、抹消する抵当権や新しい契約の数も確認が必要です。銀行のFAQにも、ペアローンは契約ごとに登記関連費用が発生する旨があります。「1軒の家だから1契約分」と見積もらず、各借入れの費用を確認して世帯全体で合計します。

一方、対象不動産の数を増やす計算を、設定税額に機械的に重ねてよいわけでもありません。税額と報酬の計算根拠を分け、まとめて申請する範囲を含めた見積もりを受けましょう。ローンの組み方自体はペアローンの借り換え確認手順も参考にできます。

必要書類は、誰の・何の書類かをそろえる

法務局の案内では、抵当権抹消に関係する書類として、弁済証書等の登記原因を証明する情報、委任状、抵当権者側の登記識別情報や登記済証などが説明されています。自分が持つ権利証と、銀行から受け取る抹消用書類を同じものと思わないでください。

法務局は、金融機関等から抹消用の書類を受け取ったら紛失・汚損を避けて手続きするよう案内しています。借り換えでは、銀行と登記担当者から指定された方法で書類を受け渡します。通常の完済後の自分で行う抹消申請と同じ段取りにできるとは限りません。参照：法務局：完済後の抵当権抹消案内。

自分側では本人確認資料、所有者の登記識別情報等、印鑑証明書、住所や氏名の変更を確認する資料などについて、必要なものと有効期限を聞きます。登記上の住所が古い、結婚等で氏名が変わっている、書類が見つからない場合は、実行日直前ではなく早めに伝えましょう。

司法書士を自分で選べるかは、銀行へ先に確認

楽天銀行の案内は、借り換えでは融資先指定の司法書士が抹消・設定を行うとしています。これは同銀行の取り扱いですが、他行でも担当者指定の有無、依頼方法、本人確認の日程を先に確認すると行き違いを減らせます。報酬が気になる場合も、先に別の人へ発注せず、利用可能な手続きと見積内容を聞いてください。

見積書を受け取ったら、追加登記を含むか、税込表示か、郵送や証明書費用を含むか、当日どの口座から支払うかを確認します。概算から増える可能性があるなら、何が判明した時点で最終金額になるかも聞いておきましょう。

登記費用を含めて、借り換え全体で比較する

登記の見積もりが出たら、新ローンの手数料、旧ローンの完済費用などと合わせた一覧を作ります。各項目に「金額」「支払先」「支払日」「自己資金か借入れか」を付けると、総額だけでなく当日資金の不足も点検できます。

旧ローンの保証料が戻る契約でも、完済当日に入金されるとは限りません。返戻の金額と時期は借り換え時の保証料返戻、全体の日程は完済日・必要書類・日程調整を参照してください。

費用を払っても有利かは、借り換えの費用回収と残高の比較で確認できます。税金を小さく見積もって比較するのではなく、実際に必要な登記内容の見積もりを入れたうえで、現在のローンを続ける案と比べましょう。

まとめ：見積書の内訳と、実行日の段取りを確認する

借り換えの登記費用は、旧抵当権の抹消・新抵当権の設定に分け、税金・報酬・実費を点検します。借入額だけでなく、不動産や契約の数、追加登記、書類の状況も担当者へ伝え、最終見積もりと支払期限を確認してください。

一次情報と確認日

確認日：2026年10月30日。本文記載の国税庁、法務局、各金融機関公式FAQ、司法書士執筆Q&Aを確認しました。銀行ごとの手続きは他行へ一律適用されません。仮定計算は個別の税額・料金見積もりではなく、必要な登記と費用は担当司法書士等へ確認してください。