住宅ローン借り換えの費用は何年で回収？月額差と5年後の残高で比較

住宅ローンを借り換えると月々の返済が下がる。でも、手数料や登記費用を払って本当に得になるのか。判断するときは、月額差で費用を取り戻す目安と、利用予定期間の終わりに残るローン残高を分けて確認しましょう。「金利が低い」「毎月5,000円減る」だけでは、借り換えの効果は決まりません。

本記事では、残高2,000万円・残り20年という仮定で、諸費用60万円を払った場合の回収期間と5年後の比較を計算します。特定の銀行や商品の推奨ではなく、自分の見積もりを比べるための手順です。

まず「いつまで借りるか」を決める

20年かけて完済する予定なのか、5年後に住み替える可能性があるのかで、比較する期間が変わります。満期までの総返済額が少なくても、短期間で売却するなら、最初に払った費用を十分に取り戻せないことがあります。

将来の予定が未定なら、5年後・10年後・完済までの三つを並べる方法が実用的です。「転勤があれば売る」「退職金で一部を返す」といった予定は、決まっていることと可能性にとどまることを分けてください。返済期間の長さだけでなく、実際にそのローンを使う期間を考えるのが出発点です。

今まで払った利息は、これからの借り換えによって取り戻せる費用ではありません。比較表には、原則として比較開始日以後の支払いと、その時点の残高を入れます。過去の返済額まで混ぜた見積もりと、今後だけの見積もりをそのまま比べないようにしましょう。

借り換え費用は「融資手数料だけ」ではない

フラット35の公式試算案内でも、借り換えには融資手数料、印紙税、抵当権の抹消・設定に関する費用、未払利息などが必要とされています。商品や契約方法によって内訳は異なるため、各金融機関の見積もりで確認してください。参照：借換融資のケーススタディ・試算例。

• 新しい銀行：融資手数料、保証関係の費用、契約に伴う費用など。
• 現在の銀行：全額繰上返済に伴う手数料、精算する利息など。
• 登記関係：抵当権抹消・設定の登録免許税や司法書士報酬など。
• その他：証明書の取得など、見積もりに含まれていない支出。

返戻される保証料などがある場合も、返金の有無・控除額・時期を確認してから反映します。見込みの返金を先に差し引き過ぎると、実行日に用意する現金が足りなくなることがあります。「最終的な負担」と「当日までに必要な現金」は別に集計してください。

手数料が借入額に比例するタイプと定額タイプの違いは、住宅ローンの定額型・定率型手数料の比較にまとめています。広告の手数料だけを抜き出さず、自分の借入額での見積もりを取りましょう。

単純な回収期間は「費用÷月額差」で計算する

最初の目安は、現金で払う借り換え費用を、毎月減る返済額で割る方法です。たとえば費用60万円、月額差5,000円なら、60万円÷5,000円＝120か月、つまり10年です。ただし、これは毎月の支払軽減額の累計が費用に届く時期で、残高の違いまで含めた損益分岐点ではありません。

月額差が変わらないことを前提にしているため、変動金利や段階的に金利が変わる契約では、単純計算どおりになるとは限りません。借り換え後に返済期間を延ばした場合も、返済を後へ回した影響が含まれます。同じ残期間で比べることが基本です。

残高2,000万円・残り20年で試算

以下は当サイト独自の仮定計算です。元利均等返済、ボーナス返済なし、残高2,000万円、残期間20年（240回）とし、現在の年利1.5％から年利1.0％へ借り換えると仮定します。両金利は以後一定で、諸費用60万円を現金で払い、借入額には加えません。銀行の現行金利や審査結果を示すものではありません。

月額差は約4,530円です。丸める前の差額で計算すると、60万円÷約4,530.22円＝約132.4か月になります。毎月の支払軽減額の累計が60万円を超えるのは133回目、約11年1か月です。一方、20年間そのまま返す仮定では、費用込みで約48.7万円の負担減となります。

計算は月利を年利の12分の1とし、総返済額は丸める前の月額に240を掛けています。税効果、日割り、金融機関の端数処理、資金の運用益、追加費用は含めていません。現金60万円を手放すことで生活の備えが不足しないかは、この試算とは別に確認が必要です。

5年後に売るなら、残高の差まで含める

同じ例で、60回返済した直後に売却してローンを完済すると仮定します。比較するのは「5年間に払った返済額＋その時点で完済する残高＋借り換え費用」です。住宅の売却価格と売却費用は両案で同じとして比較から除き、完済手数料などの追加費用もここでは含めません。

借り換えによって5年間の返済は約27.2万円少なくなり、残高も約17.9万円少なくなります。しかし、両方を足した効果は約45.1万円で、費用60万円には届きません。この仮定では、5年後に完済すると借り換えた方が約14.9万円多く負担する計算です。表は万円単位で丸めているため、各欄の合計に端数差があります。

ここから分かるのは、月額差だけでも、満期までの総額だけでも判断しないということです。利用予定期間が短いなら、その時点の残高を両方の返済予定表から拾って比較してください。

諸費用を借りる場合は二重計上に注意

諸費用を借入額に含めると、手元の現金を残せる一方、借りる元金が増えます。フラット35の借換融資では、対象となる諸費用を借入額に含められる取り扱いが案内されていますが、範囲や上限などの条件確認が必要です。すべての金融機関で同じ扱いとは限りません。参照：借換融資のご利用条件。

たとえば残高2,000万円に費用60万円を含めて借りるなら、新しい借入額は2,060万円として再計算します。返済額や将来残高にその費用が含まれるため、さらに現金支出として60万円を足すと二重計上です。反対に、費用を借りたのに借入額を2,000万円のまま計算すると、負担を小さく見積もってしまいます。

見積もりを受け取ったら、費用のうち「借りる分」「現金で払う分」「戻ってくる分」を色分けするだけでも混乱を減らせます。借入額へ含めることで適用条件が変わるかも確認してください。

金利以外にそろえる比較条件

費用回収が早く見えても、団信の保障や金利変動リスクが違えば、単純に同じ商品同士の比較とはいえません。団信の上乗せを含む最終的な適用金利で計算し、現在の保障が新しい契約で同じように続くと決めつけないことが大切です。関連：団信の金利上乗せと負担の比較。

固定期間が終わるタイミングなら、現在の銀行で再固定する案や変動へ移る案も比較対象です。借り換えだけに絞らず、固定期間終了後の3つの選択肢を同じ条件で並べてください。

途中で繰上返済する予定がある場合は、返す時期と金額を両方の案に反映します。一方だけに繰上返済を入れた試算では公平な比較になりません。手元資金を使う目的は、繰上返済の期間短縮型・返済額軽減型の違いも踏まえて整理しましょう。

見積もりを依頼するときの確認リスト

• 現在の残高と比較開始日がそろっているか。
• 残期間・返済方法・ボーナス加算が同じか。
• 団信等を含む自分の適用金利で計算されているか。
• 費用の内訳と、現金払い・借入の区別が明確か。
• 5年後・10年後の残高を確認できるか。
• 金利が変わるケースや途中完済の費用を確認したか。

銀行には「月額だけでなく、諸費用込みの今後の総額と、5年後・10年後の残高を同じ条件で比較したい」と伝えると、必要な資料を整理しやすくなります。未確定の項目は見積もりの前提として残し、契約前に最終条件で再計算してください。

まとめ：月額差・費用・残高をセットで見る

費用を月額差で割る計算は、毎月の資金負担がいつ取り戻せるかの目安になります。ただし、経済的な有利不利を見るには、その時点の残高も必要です。まず同じ残期間で見積もりをそろえ、利用予定期間の終わりにいくら払って、いくら残るかを比較しましょう。

一次情報と確認日

情報確認日：2026年10月13日。指定記事日：2026年10月11日。返済額・回収期間は当サイト独自の仮定計算です。現在の募集金利や将来の金利予測ではありません。

• 住宅金融支援機構・フラット35：借換融資のケーススタディ・試算例
• 住宅金融支援機構・フラット35：借換融資のご利用条件