住宅ローンの繰上返済は期間短縮型・返済額軽減型どっち？100万円の試算で比較

住宅ローンを繰り上げ返済するとき、「期間短縮型と返済額軽減型では、どちらがお得か」と迷う方は多いでしょう。同じ条件なら利息の削減を重視する場合は期間短縮型、毎月の支出を抑えたい場合は返済額軽減型が比較の出発点になります。ただし、手元資金や住宅ローン控除、今後の収入まで含めると、利息が最も少ない方法が家計に最適とは限りません。

本記事では、残高2,000万円に対して100万円を繰り上げ返済する独自試算で、月額・完済までの期間・利息を比較します。借入先によって選べる方式、手続き、費用は異なるため、最後は自分の契約のシミュレーションで確認しましょう。

期間短縮型と返済額軽減型の違い

一部繰上返済は、通常の返済とは別に元金の一部を前倒しで返す方法です。元金が減れば、その部分に将来かかる利息を抑える効果が期待できます。どちらの方式も元金を減らす点は同じですが、返済計画の何を変えるかが違います。

期間短縮型：月額を維持して完済を早める

期間短縮型は、基本的に毎月の返済額を変えず、完済までの期間を短くする方式です。繰上返済後も元金の返済が進みやすく、金利や繰上返済額、実施時期などをそろえた比較では、返済額軽減型より利息を減らしやすい特徴があります。

ただし、毎月の家計が楽になるとは限りません。「退職前に終えたい」という目的に合う一方、今後の教育費などで月額が重くなる可能性は残ります。短くした期間を後で簡単に戻せると考えず、借入先の取扱いも確認してください。

返済額軽減型：期間を維持して月々の負担を下げる

返済額軽減型は、基本的に完済時期を変えず、残った元金で毎月の返済額を計算し直す方式です。利息の削減額だけを比べると期間短縮型に及ばないケースでも、月々の支出に余裕を作れることに価値があります。

銀行によって名称も異なります。三菱UFJ銀行は、期間を短くする「最終返済期限繰上方式」と、月額を見直す「返済額再計算方式」を案内しています。同銀行は金利上昇局面では、繰上返済額によって期間が短くならない場合や、再計算後の返済額が増える場合もあると説明しています。変動金利では、繰上返済の効果と金利見直しの影響を分けて確認する必要があります。

100万円を繰り上げ返済すると、どれくらい違う？

以下は特定銀行の商品見積りではなく、当サイト独自の概算です。現在の残高2,000万円、残り20年（240回）、年利1.5％が今後も一定、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。今の時点で100万円を元金へ充当し、その後に毎月返済を行う前提です。

期間短縮型は、この例では完済が13か月早くなり、返済額軽減型より利息を約18.1万円多く減らせます。一方、返済額軽減型は毎月約4,825円の負担軽減になります。利息を重視するか、月額の余裕を重視するかで選び方が変わることが分かります。

「今後の利息」は元金とは別の金額です。繰上返済する100万円も含めた、今後の支払総額は、繰上返済なしで約2,316.2万円、期間短縮型で約2,282.3万円、返済額軽減型で約2,300.4万円です。100万円を追加で失うのではなく、返す予定の元金の一部を先に支払っています。

計算では月利を年利の12分の1とし、毎月返済額は元利均等返済の式で算出しています。期間短縮型の最終回は約12,352円に調整しています。手数料、日割り利息、保証料の精算、税控除、毎回の端数処理は含めていません。実際には繰上返済できる金額の単位や適用日等により差が出るため、銀行の試算を優先してください。

どちらを選ぶ？家計の目的から考える

利息削減と完済時期を優先する場合

毎月の返済に無理がなく、近い将来の大きな支出にも備えられているなら、期間短縮型を検討しやすくなります。完済予定を退職時期に近づけたい場合も、何年何月に終わるかを具体的に確認しましょう。短縮できる月数だけでなく、その間も今の月額を払い続けられることが前提です。

「早い時期の繰上返済ほど利息を減らせる」という考え方だけで預貯金を投入しないことも大切です。教育費、住宅の修繕、転職や休職などの可能性を確認し、これから数年の資金計画と矛盾しない範囲で金額を決めます。

月々の余裕を作りたい場合

出産・育児、勤務時間の変更、教育費の増加など、月の支出に余裕を持たせたい場合は返済額軽減型が比較対象になります。軽減された分を予備資金として積み立てるなど、浮いたお金の使い道も決めておくと家計改善につながりやすくなります。

ただし、100万円を先に払って月額が約4,825円下がるという今回の例では、手元資金の減少に対して月額の変化は小さいと感じる方もいるでしょう。すでに生活費が不足しているなら、繰上返済で預貯金を減らすより先に、資金を残す案と借入先への相談を検討します。

実行前に確認する4つの注意点

1．繰上返済後も必要な現金を残せるか

口座にあるお金すべてが余剰資金とは限りません。生活に必要な予備資金、近く払う税金や保険、教育費、修繕費などを先に分けます。残す額に一律の正解はありませんが、毎月の生活費と収入が途切れた場合の期間を基に考え、家族とも共有しましょう。

繰上返済で現金を減らした後、急な出費を別の借入で補うと、当初想定した効果を得られない可能性があります。「利息をいくら減らせるか」と同じくらい、「返したお金を簡単には取り戻せないこと」を重視してください。

2．住宅ローン控除に影響しないか

国税庁は、繰上返済により償還期間が10年未満となった場合、その年分以後は住宅借入金等特別控除を受けられないと案内しています。この期間は、単に今から残っている年数ではなく、最初の返済から返済終了までの期間で判断します。「残り期間が10年を切ったら、すべて対象外」という意味ではありません。

また、控除額は年末残高等にも関係するため、繰上返済による利息削減だけで税引後の有利不利は決まりません。入居年や住宅の条件、実際に使える控除額などによって異なります。税務署・税理士等へ確認し、控除率とローン金利だけを機械的に引き算して結論を出さないようにします。

3．手数料と保証料の取扱い

一部繰上返済と全額完済、インターネットと窓口では、費用や手続きが異なる場合があります。「ネットなら無料」という案内があっても、自分の商品・手続きが対象か、保証会社側の費用など別の支払いがないかまで確認します。保証料の返戻がある場合も、差し引かれる費用と返金時期を含めて比べましょう。

借入時の事務手数料と、今回の繰上返済手数料も別です。購入時や借り換え時の比較には、住宅ローン手数料の定額型・定率型の比較も役立ちます。すでに払った費用がそのまま戻るという前提は置かないでください。

4．変動金利・団信・ボーナス返済の契約条件

金利が変わると、一定金利で計算した今回の数字も変わります。繰上返済後の適用金利と月額の見直し時期、未払利息等の有無は契約で確認してください。5年ルール・125％ルールの注意点も併せて確認できます。

団信が付いたローンは、借入残高を減らすことで保障対象の残高も変わるため、利息だけではなく保障の役割も考慮します。また、ボーナス併用の場合は、毎月返済部分とボーナス部分のどちらへ充当するかで効果が変わることがあります。今回のボーナス返済なしの例を、そのまま自分の契約に当てはめないようにしましょう。

借り換えと迷ったら、同じ条件で3案を比較

繰上返済は現在のローンの元金を減らす方法、借り換えは新しいローンで現在のローンを返す方法です。比較するときは、今のまま続ける案、今のローンを繰り上げ返済する案、借り換える案を並べます。残り期間や投入する自己資金をそろえないと、何が有利になったのか分かりにくくなります。

借り換え案では、新しい借入れの費用や今のローンを完済する費用、団信の違いなども考慮します。月額が減っても、返済期間が長くなった結果かもしれません。借り換えの費用・金利差・タイミングで確認する項目を整理し、最終的には同じ終了時点までの支払いと残高を比較してください。

まとめ：利息・月額・手元資金の3点で選ぶ

期間短縮型は早期完済と利息削減、返済額軽減型は毎月の負担調整に向いた比較対象です。ただし、家計に必要な資金を残せないなら、繰上返済をしない選択も含めて考えます。

まずは「何万円までなら手元資金に無理がないか」を決め、借入先で両方式を同じ条件で試算してください。利息の差額だけで決めず、今後の生活費、税控除、完済予定、保障まで確認したうえで実行日を選びましょう。

一次情報と確認日

確認日：2026年10月7日。制度と手続きの概要は次の一次情報を参照しています。試算は当サイト独自の仮定計算です。商品ごとの条件と費用は借入先、控除の適用は税務署・税理士等へ確認してください。

• 三菱UFJ銀行：一部繰上返済
• 住宅金融支援機構：繰上返済（個人住宅融資の場合）
• 国税庁：住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
• 国税庁：同控除の質疑応答（繰上返済）