住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。名前は似ていますが、何を一定にするかが違います。当初の月額を抑えて家計を組み立てたいなら元利均等、当初の負担に余裕があり元金を早く減らしたいなら元金均等が比較の出発点です。ただし、利息の少なさだけで決めず、金利・手数料・保障・手元資金まで合わせて判断しましょう。
本記事では、借入額3,000万円・35年返済を例に、月々の支払いと利息、10年後の残高を独自試算します。表示する年利1.5％は仕組みを比較するための仮定であり、現在の募集金利や特定銀行の見積りではありません。
- 元利均等は、金利が一定なら「元金＋利息」の毎月返済額が原則一定。
- 元金均等は、毎月返す元金が一定で、利息を加えた月額は変化する。
- 同条件なら元金均等は利息を抑えやすいが、借入当初の月額が大きい。
元利均等と元金均等は、何が一定になる？
元利均等返済：元金と利息の合計を平準化する
元利均等返済では、同じ金利が続く前提で、元金と利息を合わせた毎月の支払額を一定に計算します。返済開始直後は残高が多いため利息の割合が大きく、月々の支払いのうち元金に回る割合は小さくなります。返済が進むと利息が減り、元金に回る割合が増えていきます。
月々の額を把握しやすい点は家計管理の利点です。ただし「元利均等なら35年間絶対に月額が変わらない」という意味ではありません。変動金利や固定期間選択型では、契約に従った金利・返済額の見直しがあります。金利タイプと返済方法は別々に確認する必要があります。
元金均等返済：毎月返す元金を一定にする
元金均等返済では、借入元金を返済回数で分けた額に、その時点の残高に対する利息を加えて支払います。金利が一定なら、元金が減るにつれて利息も減り、毎月の支払額は少しずつ下がります。借入当初は元利均等より月額が大きくなりやすい一方、元金の減少は早くなります。
利息の負担を先に抑えられる反面、購入直後の家具・家電、引越し、教育費などと高い当初返済額が重なる可能性があります。契約できる上限額ではなく、生活費や予備資金を残しながら返せる額で考えることが大切です。
3,000万円・35年で比べる独自試算
以下は借入額3,000万円、返済期間35年（420回）、年利1.5％が全期間一定、毎月払い、ボーナス返済・繰上返済なしという仮定です。月利は年利の12分の1とし、元利均等の月額は元利均等返済の式、元金均等の元金部分は3,000万円÷420回で計算しています。
| 項目 | 元利均等 | 元金均等 |
|---|---|---|
| 初回の月額 | 約91,855円 | 約108,929円 |
| 最終回の月額 | 約91,855円 | 約71,518円 |
| 利息総額 | 約857.9万円 | 約789.4万円 |
| 元金と利息の総額 | 約3,857.9万円 | 約3,789.4万円 |
| 10年・120回返済後の残高 | 約2,296.7万円 | 約2,142.9万円 |
この条件では、元金均等の利息は元利均等より約68.5万円少なくなります。一方、初回の月額は約17,073円大きくなります。金額を四捨五入しているため、表の表示値だけを差し引いた数字とは端数が一致しない場合があります。
元金均等の初回を分解すると、元金は約71,429円、利息は37,500円です。元利均等も初回の利息は37,500円ですが、元金へ充てる額は約54,355円になります。同じ3,000万円を借りても、最初から元金に回す額が異なることが、その後の残高と利息の差につながります。
試算は毎回の端数処理、初回の日割り利息、手数料、保証料、団信の追加費用、税控除を含みません。実際の返済予定表とは差が生じます。また、元金均等の月額が下がるという説明は金利一定の前提です。金利が上がれば、残高が減っていても月額が上がる可能性があります。
どちらを選ぶ？家計に合う判断基準
当初の月額と手元資金を重視する場合
住宅購入時にはローン返済以外にも支出があります。当初の月額を抑え、教育費や生活の予備資金を残したい場合は、元利均等を出発点に比較すると整理しやすくなります。今回の例の約1.7万円という初回差額も、家計によって意味は大きく変わります。
ただし、月額が低いからといって、その分だけ借入額を増やしてよいとは限りません。管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険、修繕費等を含めた住居費で予算を決めます。年単位で払う費用を月割りで積み立てると、返済できる余裕を見誤りにくくなります。
当初の負担に余裕があり、元金を早く減らしたい場合
収入と預貯金に余裕があり、借入当初の高い月額にも無理なく対応できるなら、元金均等が比較対象になります。退職時点の残高を小さくしたいなど、途中の残高を重視する場合も、具体的な年齢と返済予定表を照らし合わせてください。
「将来は収入が増えるはず」という期待で、現在の支払いを厳しくしないことも重要です。育児休業、転職、勤務時間の変更、家族の支出増などが起きた場合の収支を別に作ります。最も順調な場合だけで成立する返済計画は避けましょう。
銀行比較で見落としやすい4つのポイント
1．希望する返済方法を選べるか
金融機関や商品によって取扱いが異なるため、候補の住宅ローンで両方式を選べるかを最初に確認します。フラット35の利用条件では、元利均等毎月払いと元金均等毎月払いの選択が案内されています。別の商品にも同じ条件が当てはまると決めつけず、商品概要説明書と申込み画面で確認しましょう。
金利が低い商品を見つけても、希望する返済方法を選べない場合は比較の前提が変わります。「銀行名」だけでなく「商品名・金利タイプ・返済方法」を一組として記録すると、取り違えを防げます。
2．金利・費用・団信をそろえて総額を見る
返済方法だけを比べるなら、借入額・金利・期間をそろえます。一方、実際の銀行選びでは手数料や保障が異なるため、金利と返済方法だけで結論を出せません。金利が少し低くても初期費用が大きい商品や、保障の追加で金利が上乗せされる商品は、条件を反映して再計算します。
費用の整理には、住宅ローン手数料の定額型・定率型の比較を使えます。比較表には、返済額だけでなく、借入時に必要な現金と保障内容も書き足してください。
3．変動金利の返済額見直しルール
三菱UFJ銀行は、変動金利かつ元利均等返済の5年ルール・125％ルールについて説明し、元金均等返済には両ルールがないと案内しています。ただし、他の金融機関も同じ取扱いとは限りません。元利均等でもこれらのルールを採用しない商品があるため、自分の契約条件を確認します。
ルールによって月額の上がり方が抑えられても、利息や借金そのものが減る制度ではありません。5年ルール・125％ルールの注意点を確認し、金利が上がった場合の月額と残高を試算してください。毎月の額が変わらないことだけを安心材料にしないようにします。
4．途中完済・売却・借り換えまでの期間
35年間借り続ける予定がない場合は、完済までの総額だけでなく、10年後など予定時点の支払累計と残高も比べます。今回の10年後の残高差は約153.9万円ですが、その差がそのまま利益になるわけではありません。元金均等では、それまでに元金を多く支払っているからです。
売却や借り換えを考えるなら、「これまでの支払い＋その時点の残高＋必要な費用」で条件をそろえるのが基本です。売却価格や借り換えの審査結果は別の問題なので、予想だけで確定した資金として扱わないでください。
元利均等を選び、後から繰上返済する方法は？
元利均等で当初の負担を抑え、余裕ができたら繰上返済する考え方もあります。ただし、最初から元金均等を選ぶ場合と同じ結果になるとは限りません。繰上返済する時期と金額、それまでの金利、手数料、どの方式で繰り上げるかによって効果が変わります。
将来のボーナスや相続など未確定のお金を前提にせず、繰上返済をしなくても継続できる月額から計画してください。余裕資金ができた後の比較には、繰上返済の期間短縮型・返済額軽減型の比較が役立ちます。返済方法の選択と、繰上返済の方式の選択は別です。
借入後に返済方法を変更できる？
途中変更の可否は商品・契約によります。フラット35では、機構が認めた場合の返済方法変更として、元金均等から元利均等、またはその逆の変更が案内されています。ただし、希望すれば無条件で変更できるという意味ではありません。返済中の金融機関へ、条件と手続き、費用、変更後の予定表を確認してください。
借り換えで返済方法を変える案も、新しい借入れの審査や費用が必要です。単に方式を変えたいだけで借り換えが得になるとは限らないため、借り換えの費用・金利差・タイミングも踏まえて比較しましょう。
- 同じ借入額・期間・金利で両方式を試算する。
- 初回・5年後・10年後・最終回の月額と残高を出す。
- 手数料、保証料、団信の条件を別欄にする。
- 金利上昇時や途中完済時の試算も必要に応じて追加する。
- 返済方法の途中変更が可能か、費用を含めて確認する。
まとめ：総額と当初の家計を両方見る
元利均等は当初の月額を抑えやすく、元金均等は同条件なら元金を早く減らして利息を抑えやすい方法です。今回の例では利息に約68.5万円の差が出ましたが、当初の月額にも差があります。数字の小さい方だけでなく、生活に必要な現金を残して払い続けられる方を選びましょう。
候補の銀行には、同じ条件で両方式の返済予定表を依頼してください。そのうえで金利、初期費用、団信、途中完済の予定までそろえて比べると、自分の家計に合う住宅ローンを選びやすくなります。
一次情報と確認日
確認日：2026年10月8日。金額例は当サイト独自の仮定計算です。取扱い・審査・費用・変更条件は、申込みまたは返済中の金融機関へ確認してください。
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