2026年9月、住宅ローン選びは「とにかく変動金利が安いから変動を選ぶ」という考え方だけでは判断しにくい局面に入っています。
変動金利と固定金利の差は依然として大きいものの、住宅ローンは30年、35年と返済が続く金融商品です。借入時の金利だけでなく、「今後金利が上昇した場合でも返済を続けられるか」まで考えて選ぶ必要があります。
この記事では、2026年9月4日時点で各金融機関・住宅金融支援機構が公表している情報をもとに、変動金利・10年固定・全期間固定の違いと選び方を、不動産売買の実務に携わる立場から分かりやすく整理します。
2026年9月の住宅ローン金利を比較
2026年9月時点では、変動金利と全期間固定金利の間には依然として大きな金利差があります。
たとえば、auじぶん銀行では2026年9月の新規借入向け変動金利が年1.080％～と案内されています。実際の適用金利は、借入条件や優遇条件、審査結果などによって異なります。
一方、住宅金融支援機構の【フラット35】は、2026年9月時点で、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの場合、最頻金利が年3.46％です。
| 金利タイプ | 2026年9月の参考金利 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | auじぶん銀行 年1.080％～ | 当初返済額を抑えやすいが金利上昇リスクがある |
| 固定期間選択型 | 金融機関・期間により異なる | 一定期間の返済額を固定できる |
| 全期間固定 | フラット35 最頻年3.46％ | 完済まで金利・返済額が確定する |
※2026年9月4日時点の公表情報をもとに作成しています。実際の適用金利は金融機関、借入条件、審査結果、住宅の条件などによって異なります。
変動金利のメリットと注意点
変動金利の最大のメリットは、固定金利と比べて借入時の金利を低く抑えやすいことです。
同じ借入額でも金利が低ければ毎月返済額は小さくなり、家計への負担を抑えやすくなります。
ただし、変動金利は将来の金利が確定していません。金利が上昇すれば、利息負担が増える可能性があります。
2026年9月には、三菱UFJ銀行も短期プライムレート引き上げに伴い、住宅ローン変動金利の基準金利を見直しています。変動金利も「ずっと低いまま」とは限らないことを前提に考える必要があります。
変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけでなく、将来金利が上昇した場合でも無理なく返済できる家計かどうかを確認してください。
10年固定はどんな人に向いている？
10年固定などの固定期間選択型は、一定期間の金利を固定できる住宅ローンです。
たとえば、子どもの教育費が大きくなる時期まで返済額を安定させたい場合や、一定期間は金利上昇を気にせず返済したい場合に検討しやすいタイプです。
ただし、固定期間が終了した後は、その時点の金利水準で改めて金利タイプを選ぶことになります。
10年後に金利が上昇していれば、返済額が増える可能性があります。「10年間は安心」というメリットだけでなく、固定期間終了後まで含めて考えることが重要です。
全期間固定は「金利上昇リスクをなくしたい人」に向いている
全期間固定金利は、借入時点で完済までの金利と返済額が確定します。
変動金利と比べると借入時の金利は高くなりやすいものの、将来どれだけ市場金利が上昇しても返済額が変わらないことが大きなメリットです。
特に、借入額が大きい方、家計の余裕が少ない方、返済額の増加を避けたい方にとっては、全期間固定を選ぶことで将来の返済計画を立てやすくなります。
【フラット35】では、住宅性能や家族構成など一定の条件を満たす場合、金利引下げ制度が利用できるケースがあります。
2026年9月の場合、21年以上35年以下の最頻金利は年3.46％ですが、条件によっては当初5年間に年1.0％の金利引下げが適用され、当初5年間が年2.46％となるケースもあります。
4,000万円を35年で借りたら返済額はどれくらい違う？
金利差が実際の返済額にどの程度影響するのか、4,000万円を35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしで単純試算します。
| 金利 | 毎月返済額の目安 | 総返済額の目安 |
|---|---|---|
| 年1.080％ | 約11万4,400円 | 約4,805万円 |
| 年3.46％ | 約16万4,400円 | 約6,904万円 |
単純比較では、毎月返済額に約5万円、総返済額では約2,100万円の差が生じます。
ただし、この比較には重要な注意点があります。
年1.080％の変動金利が35年間変わらないと仮定した試算であり、実際の変動金利は途中で上昇・低下する可能性があります。事務手数料、保証料、団信の上乗せ金利なども含めていません。
「変動金利なら必ず約2,100万円得」という意味ではありません。現在の金利差が大きいことを把握するための参考として考えてください。
住宅ローンは金利だけで比較してはいけない
住宅ローンを探すと、どうしても「金利〇％」という数字に目が行きます。
しかし、実際の負担を比較する場合は、金利以外にも確認すべき項目があります。
- 融資事務手数料
- 保証料
- 団体信用生命保険の保障内容
- 団信による金利上乗せ
- 繰上返済手数料
- 借入期間
- 借入可能額
- 金利優遇の適用条件
- 審査条件
たとえば、auじぶん銀行では別途、借入金額の2.20％（税込）の事務手数料がかかります。
4,000万円を借りる場合、単純計算で88万円です。
表面金利だけではなく、初期費用や保障内容も含めて総合的に比較してください。
変動・10年固定・全期間固定はどんな人に向いている？
変動金利が向いている人
- 借入額に余裕がある
- 毎月の返済額をできるだけ抑えたい
- 金利上昇時にも対応できる貯蓄がある
- 繰上返済できる余力がある
- 家計に余裕がある
10年固定が向いている人
- 一定期間の返済額を安定させたい
- 教育費など今後10年間の支出が多い
- 全期間固定ほど高い金利は避けたい
- 固定期間終了後に住宅ローンを見直す予定がある
全期間固定が向いている人
- 完済まで返済額を確定させたい
- 金利上昇を心配したくない
- 家計に大きな余裕がない
- 長期間の安定した返済計画を重視する
2026年9月の住宅ローン選びで重要な3つのポイント
1．現在の金利だけで35年間を判断しない
変動金利は借入時の負担を抑えやすい一方、将来の金利は確定していません。
現在の返済額だけで判断せず、金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるかを確認しておくことが重要です。
2．金利だけでなく諸費用と団信も比較する
低金利の商品でも、事務手数料や団信の上乗せ金利によって総負担が増える場合があります。
住宅ローンを比較するときは、「適用金利」「諸費用」「団信」をセットで確認してください。
3．1社だけで決めず複数の金融機関を比較する
同じ年収、同じ勤務先、同じ物件でも、金融機関によって適用金利、審査結果、借入可能額などが変わる場合があります。
普段利用している銀行や、不動産会社から最初に紹介された銀行だけで決めず、複数の住宅ローンを比較してから判断することが重要です。
銀行選びではネット銀行とメガバンクの違いも確認する
住宅ローンでは、ネット銀行とメガバンクで特徴が異なります。
ネット銀行は金利競争力が高い商品が多い一方で、手続きをオンライン中心で進めるケースが多くなります。
メガバンクは店舗や担当者へ相談しやすい一方、ネット銀行とは金利や手数料体系が異なる場合があります。
どちらが有利かは、金利だけでなく審査、手続きのしやすさ、団信、サポートまで含めて判断してください。
すでに住宅ローンを借りている人は借り換えも検討する
金利上昇局面では、これから住宅ローンを組む人だけでなく、すでに住宅ローンを返済している人も現在の契約内容を確認する必要があります。
現在より有利な条件の商品がある場合、借り換えによって総返済額を抑えられる可能性があります。
ただし、借り換えには事務手数料、登記費用などがかかります。金利差だけで判断せず、借り換えにかかる費用を含めた損益分岐点を確認してください。
まとめ｜2026年9月は「一番低い金利」だけで決めない
2026年9月時点では、変動金利と全期間固定金利の差は依然として大きく、借入当初の返済額だけを見れば変動金利には大きな魅力があります。
しかし、住宅ローンは30年、35年と続く長期の契約です。
変動金利を選ぶなら金利上昇時の返済余力、10年固定なら固定期間終了後、全期間固定なら現在の金利と安心感のバランスまで考える必要があります。
また、住宅ローンは金融機関によって金利、手数料、団信、審査条件が大きく異なります。
「変動か固定か」を決めるだけでなく、「どの金融機関で借りるか」まで複数社を比較してから決めることが、2026年の住宅ローン選びでは特に重要です。
情報基準日：2026年9月4日
住宅ローン金利や商品条件は変更される場合があります。実際に申し込む際は、各金融機関および住宅金融支援機構の公式情報で最新条件をご確認ください。
主な確認先
- auじぶん銀行「住宅ローン金利」
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン・変動金利の基準金利見直しについて」
- 住宅金融支援機構「フラット35」
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