【2026年9月最新】フラット35とは？金利・審査条件・メリット・デメリットを徹底解説

住宅ローン金利の上昇が気になる中、「変動金利のままで大丈夫？」「フラット35なら返済額が変わらない？」と考える方も多いのではないでしょうか。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

借入時に返済終了までの金利が決まるため、その後に市場金利が上昇しても、原則として住宅ローン金利や毎月返済額は変わりません。

一方で、変動金利と比べると借入時点の金利が高くなりやすく、購入する住宅にも一定の技術基準があります。

この記事では、2026年9月時点の住宅金融支援機構の最新情報をもとに、フラット35の最新金利、申込条件、返済負担率、フラット35S、子育てプラス、メリット・デメリット、どんな人に向いているのかまで詳しく解説します。

フラット35とは？

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。

最大の特徴は、借入時に返済終了までの金利が確定する「全期間固定金利」であることです。

一般的な変動金利型住宅ローンでは、金融市場や金融機関の基準金利が変化すると、将来の適用金利も上昇する可能性があります。

一方、フラット35では借入後に市場金利が上昇しても、借入時に確定した金利は原則として完済まで変わりません。

住宅ローンを30年、35年と長期間返済する予定の人にとって、「将来いくら返済するのか」をあらかじめ把握しやすい点は大きなメリットです。

2026年9月のフラット35最新金利

2026年9月現在、住宅金融支援機構が公表しているフラット35の金利は次のとおりです。

最頻金利とは、フラット35を取り扱う金融機関の中で最も多く提供されている金利です。

実際に適用される金利は、申込先金融機関、借入期間、融資率、団体信用生命保険の種類などによって異なります。

また、住宅金融支援機構では、家族構成・住宅性能・維持管理・地域連携などの条件に応じてポイントを付与し、一定期間金利を引き下げる制度を用意しています。

フラット35のメリット1｜返済終了まで金利が固定される

フラット35の最大のメリットは、将来金利が上昇しても借入金利が変わらないことです。

たとえば住宅ローンを借りた後に日本の金利水準が大きく上昇しても、フラット35で契約した住宅ローンの金利は原則としてそのままです。

そのため、毎月返済額も基本的に変わらず、教育費、老後資金、車の購入などを含めた長期的な家計計画を立てやすくなります。

一方、変動金利では金利が上昇すると支払利息が増え、将来的に返済額が増加する可能性があります。

変動金利の返済額がどのように見直されるのかは、住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？で詳しく解説しています。

フラット35の申込条件

フラット35には、申込者と購入する住宅の両方に条件があります。

2026年4月1日時点の主な申込条件は次のとおりです。

• 申込時の年齢が原則として満70歳未満
• 日本国籍、永住許可を受けている人、または特別永住者
• 総返済負担率が定められた基準以下
• 住宅金融支援機構の技術基準に適合した住宅

親子リレー返済を利用する場合などには、年齢条件に例外があります。

また、借入期間は原則15年以上35年以下で、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合には最低借入期間が10年となります。

審査で重要な「総返済負担率」とは？

フラット35の審査では、年収に対して年間のローン返済額がどれくらいあるかを示す「総返済負担率」が重要になります。

ここでいう返済額には住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども含まれます。

そのため、年収だけを見るのではなく、現在利用しているローン全体を確認する必要があります。

住宅ローンの借入可能額については、住宅ローンはいくら借りられる？年収別の借入目安も参考にしてください。

購入する住宅にも条件がある

フラット35では、借りる人の審査だけでなく、購入する住宅にも条件があります。

住宅金融支援機構が定める技術基準に適合することが必要で、床面積についても基準があります。

• 一戸建て・連続建て・重ね建て：50㎡以上
• マンションなど共同建て：30㎡以上

特に中古住宅を購入する場合には、希望する物件がフラット35を利用できる住宅なのか、購入前に確認しておくことが大切です。

フラット35Sなら一定期間の金利を引き下げられる

フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性など、一定以上の住宅性能を持つ住宅を取得する場合に利用できる金利引下げ制度です。

2026年度の主な金利引下げ幅は次のとおりです。

さらに、子育てプラスや地域連携型など他の金利引下げ制度と組み合わせられる場合があります。

フラット35子育てプラスとは？

フラット35子育てプラスは、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象とする金利引下げ制度です。

こどもの人数などに応じてポイントが加算され、原則として1ポイントにつき当初5年間、年0.25％の金利引下げとなります。

たとえば、若年夫婦世帯またはこども1人の場合は当初5年間年▲0.25％、こども2人なら年▲0.50％、こども3人なら年▲0.75％となります。

さらに住宅性能などによるポイントを組み合わせることで、一定期間最大年▲1.0％の金利引下げを受けられるケースがあります。

住宅金融支援機構が示している「夫婦＋こども1人、ZEH住宅」の例では、2026年9月の21～35年の最頻金利3.46％に対して、当初5年間は年2.46％となる例が掲載されています。

フラット35のメリット2｜保証料・繰上返済手数料が不要

フラット35では、保証料と繰上返済手数料は不要です。

一部繰上返済については、住宅金融支援機構のインターネットサービス「住・My Note」から手続きをする場合、10万円以上から申し込むことができます。

住宅ローンは金利だけでなく、保証料、事務手数料、繰上返済手数料などを含めた総費用で比較することが大切です。

団信に加入できなくてもフラット35を利用できる場合がある

民間銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入を融資条件としているケースが多くあります。

フラット35では、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できる仕組みがあります。

ただし、団信に加入しない場合、契約者に万一のことがあっても住宅ローン残高はなくなりません。

生命保険や預貯金などを含めて、別途備える必要があります。

団信について詳しく知りたい場合は、住宅ローンの団信を解説した第11弾の記事もあわせて確認してください。

フラット35のデメリット1｜変動金利より金利が高い場合がある

フラット35は将来の金利上昇リスクをなくせる一方、借入時点では変動金利より高い金利になることがあります。

今後も金利が低い状態で推移した場合には、結果として変動金利を選んだ人の方が支払利息を抑えられる可能性があります。

反対に、将来の金利が大幅に上昇した場合には、借入時点で金利を固定したフラット35が有利になる可能性があります。

将来の金利を正確に予測することはできないため、「どちらが絶対に得か」ではなく、自分の家計がどの程度の金利上昇に耐えられるかで判断することが重要です。

デメリット2｜申込時ではなく資金受取時の金利が適用される

フラット35の金利について、特に注意したい点があります。

実際に適用されるのは住宅ローンを申し込んだ時点の金利ではなく、資金を受け取る時点の金利です。

たとえば新築住宅で、申込みから建物完成・融資実行まで数か月かかる場合、その期間にフラット35の金利が変われば、当初想定していた返済額と変わる可能性があります。

契約前に金利上昇した場合の返済額もシミュレーションしておくと安心です。

フラット35はどんな人に向いている？

フラット35が特に向いているのは、次のような人です。

• 住宅ローン返済額を完済まで安定させたい
• 今後の金利上昇が不安
• 35年前後の長期住宅ローンを組む予定
• 子育てプラスやフラット35Sを利用できる
• 自営業や個人事業主で民間銀行以外も比較したい
• 健康上の理由で一般的な団信の審査に不安がある

一方で、短期間で完済する予定の人や、十分な預貯金があり金利上昇にも対応できる人は、変動金利を選んだ方が総返済額を抑えられる可能性があります。

フラット35と変動金利を比較

住宅ローン選びでは、今の金利だけを見るのではなく、金利が1％、2％上昇しても返済を続けられるかを考えて比較しましょう。

住宅ローン控除との組み合わせも確認

フラット35を利用した場合でも、住宅ローン控除の条件を満たしていれば控除を利用できます。

2026年以降は住宅性能によって住宅ローン控除の借入限度額も大きく異なるため、フラット35Sなどの住宅性能とあわせて確認するのがおすすめです。

詳しくは、2026年住宅ローン控除｜新築・中古の条件と最大控除額で解説しています。

よくある質問

Q. フラット35は審査が甘いですか？

「審査が甘い」とは言えません。民間銀行とは審査基準の考え方が異なりますが、年収、総返済負担率、信用情報、住宅の技術基準などについて審査があります。

Q. 自営業でも申し込めますか？

申し込みできます。ただし、前年の所得などを基準に返済能力を確認されるため、希望額を必ず借りられるわけではありません。

Q. フラット35には保証人が必要ですか？

原則として保証人は不要です。また、保証料も必要ありません。

Q. 投資用不動産に使えますか？

利用できません。フラット35は、申込本人または親族が実際に居住する住宅を取得するための住宅ローンです。

Q. 金利は申込時に確定しますか？

いいえ。原則として、実際に資金を受け取る時点の金利が適用されます。

まとめ｜2026年は固定金利と金利引下げ制度をセットで比較する

フラット35は、借入時に完済までの金利が確定する全期間固定金利の住宅ローンです。

2026年9月の最頻金利は、返済期間21～35年で年3.46％、15～20年で年3.14％となっています。

一見すると変動金利より高く感じる場合がありますが、子育てプラスやフラット35Sなどを組み合わせることで、一定期間金利を大きく引き下げられるケースもあります。

住宅ローンは「今、一番金利が低い商品」を選ぶだけでは不十分です。

将来の金利上昇リスク、家族構成、住宅性能、借入期間、預貯金まで含めて、「35年間安心して返せるか」を考えることが重要です。

変動金利とフラット35で迷った場合は、両方の条件で返済額をシミュレーションし、自分の家計に合う方を選びましょう。

※本記事は2026年9月14日時点の住宅金融支援機構の公表情報を基に作成しています。金利・申込条件・金利引下げ制度等は変更される場合があります。実際に申し込む際は住宅金融支援機構および取扱金融機関の最新情報をご確認ください。